侵害优先购买权纠纷案
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2018年5月30日
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a市市中区人民法院民事判决书
原告陈x元、杜x玉与被告四川省a汽车运输有限公司（以下简称汽车运输公司）侵害优先购买权纠纷一案，x院于2002年4月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。根据原告的申请，x院依法追加了易x华为x案第三人参加诉讼。根据原告的申请，x院作出（2002）乐中民初字第1110号民事裁定书，对被告的财产进行保全，冻结了被告所属的b汽车站主站房的产权手续。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十三条的规定，x院向当事人送达了举证通知书，并经当事人协商一致，确定原告与被告的举证期限限定在2002年5月20日前，第三人的举证期限限定在2002年5月27日前。x院分别于2002年5月28日和2002年7月3日两次对x案公开开庭进行了审理，原告陈x元、杜x玉的委托代理人李x清、肖x明，被告的委托代理人王x庆、干x，第三人易x华均到庭参加了诉讼，x案现已审理终结。
原告陈x元、杜x玉诉称，2000年7月15日，原告与被告所属的b汽车站签订了房屋租赁合同。合同约定，原告租用被告的b汽车站主站房的售票大厅和一、二、五楼，租赁期为四年，即从2000年7月15日至2004年7月14日上。双方还就租金、装修、转租、违约责任等内容进行了约定。合同生效后，原告按合同约定全部履行了义务。2001年12月17日，被告书面通知原告“已将b车站主站房出售，请各租赁门市负责人接到通知后，在2002年元月20日前搬迁完。”此时，原告才知道被告已将租赁房屋卖与他人。原告立即提出异议，并要求在同等条件下优先购买，而被告则置之不理，反而要求原告“与资产受让方协商主张优先购买权。”故原告认为被告的行为已侵犯了原告的优先购买权，要求确认被告转让b汽车站主站房侵犯了原告的优先购买权，并判决被告按原转让价将该房卖与原告，由被告承担x案诉讼费用。
被告四川省a汽车运输有限公司辩称，首先，被告在企业开始转制时确实考虑过转让b汽车站主站房，与原告确有信函往来，但因内部职工意见太大，故于2002年元月12日与第三人易x华签订了联合开发协议，因此该汽车站产权并未转让给第三人易x华。其次，原告租赁被告所属的b汽车站中房屋面积仅为192平方米，而b汽车站的总面积为四、五千米，原告租赁的房屋面积不及汽车站总面积的1／4，基于以上两点，原告不存在享有优先购买的权利，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人易x华述称，第三人与被告签订的是联合开发协议，而非房屋买卖协议，因此，原告不存在享有优先购买的权利。
原告陈x元、杜x玉于2002年5月13日向x院提交了以下证据：
1．原告陈x元、杜x玉与被告所属的四川省b汽车运输站签订的《门市承包合同》，用以证明原告与被告签订的合同名为门市承包合同，实为房屋租赁合同，原告与被告之间存在着房屋租赁关系。
2．被告于2001年12月17日向陈x元发出的《通知》，用以证明被告已将b汽车站主站房出售。
3．被告于2001年12月24日向原告出具的《复函》，用以证明被告企业转制，出售房产，原告向被告主张过同等条件下的优先购买权。
4．原告经营的b山市同和堂大药房于2001年12月30日向被告提出的复函，用以证明原告向被告提出同等条件下的优先购买权，并愿出价580万元购买b汽车站原候车大楼。
5．被告于2002年元月9日向原告经营的b山市同和堂大药房发出的正式通知，用以证明被告转让房产，否决了原告的优先购买权，侵犯了原告应享有的优先购买权。
6．被告于2002年元月11日向原告发出的《公告》，用以证明被告已正式将b汽车站综合楼转让给了第三人易x华，侵犯了原告的优先购买权。
另，原告还于2002年5月27日向x院提交了乐市企改[2001]07号《a市深化企业改革领导小组关于四川省a汽车运输总公司产权制度改革实施方案的批复》，市深化企业改革领导小组办公室于2001年7月26日制作的《会议纪要》，用以证明被告因企业改制，而计划将房产变卖。
被告汽车运输公司在2002年5月20日向x院提交了以下证据：
1．被告与第三人易x华于2002年元月12日签订的《四川省a汽车运输总公司与易x华合作开发协议书》，用以证明被告未转让该房产，与第三人只存在联合开发关系。因房产未进行买卖，故原告不存在享有优先购买权的问题。
2．b山市房地产管理局于2000年10月23日颁发的绥山镇名山路90号的房产证，用以证明x案所讼争的房屋产权并未变更，产权仍属被告所有。
3．2002年1月16日易x华交与被告的保证金收据，用以证明第三人按合作开发协议的约定向被告交纳了100万元的保证金。
另，被告还在2002年5月27日的庭审过程中向x院提交了1份2002年元月10日b车站职工写的《紧急呼吁》，用以证明因企业内部职工反对变卖公司房产，被告才将房屋买卖变为联合开发。
第三人易x华于2002年5月27日向x院提交了以下证据：
1．被告与第三人易x华于2002年元月12日签订的《四川省a汽车运输总公司与易x华合作开发协议书》。
2．2002年1月16日易x华交与被告的保证金收据。
第三人提交上述两份证据用以证明第三人与被告之间不是买卖关系，只是联合开发，因此原告不享有优先购买权。
原告于2002年5月13日向x院递交了调查取证申请书，请求x院调取原被告签订的《房屋买卖合同》和被告的收款凭证，x院根据原告的申请，对被告进行调查取证，要求被告提交房屋买卖协议，但被告否认与第三人签订了房屋买卖协议。x院要求被告方提供100万元保证金的资金来源，被告向x院提交了中国工商银行（川）1806417号资金汇划（贷方）补充凭证。
上述证据在庭审中经原告、被告以及第三人质证后，x院认证如下：
原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6系原告在约定的举证时限内提交，经被告质证后，被告对证据的真实性予以认可，x院认为，上述6份证据符合证据的客观性，其取证合法，各证据之间相互印证，形成了完整的证据锁链，且与x案有关联，故x院对其证明力予以确认。原告提交的乐市企改[2001]07号《a市深化企业改革领导小组关于四川省a汽车运输总公司产权制度改革实施方案的批复》以及市深化企业改革领导小组办公室于2001年7月26日制作的《会议纪要》系原告无正当理由超过了约定的举证时限向x院提交的材料，故应视为原告放弃了自己的举证权利，在x案中不能作为证据采信。
被告向x院提交的证据1、证据2、证据3以及第三人向x院提交的证据1、证据2系被告和第三人在约定的举证时限内提供，经原告质证后，原告对被告提供的证据2的真实性予以认可，但对被告提供的证据1以及第三人提供的证据1（即被告与第三人签订的合作开发协议）的真实性提出异议，认为被告与第三人的合作开发协议系在被告已告知原告正式转让的第二天签订的，协议内容中无合作开发的项目名称、项目内容，只有房产和土地折价520万元和甲方（被告）负责搬迁，为乙方（第三人）提供“三通一平”的条件等内容约定，因此协议不真实。而证据3即第三人向被告交纳的保证金100万元的收据虽然真实，但出具的100万元保证金的收据不能排除属购房保证金。x院认为，从被告提供的3份证据与第三人提供的两份证据以及与原告提供的证据综合分析来看，被告提供的联合开发协议签订时间在告知原告讼争房屋正式卖与第三人之后，时间上不存在矛盾，协议内容的不完整不能证明协议是虚假的，因此该证据与x案事实并不存在x质的冲突，可视为被告在告知原告房屋已变卖后，与第三人变更合同内容，因此，上述证据仍然具有证据的客观性、合法性和关联性，因此，对被告与第三人所提交的上述证据，x院予以确认。而被告提交的职工“紧急呼吁”系被告超过了举证时限后向x院提交的材料，因此，不能作为x案的证据采信。
而原告申请x院调查被告与第三人签订的房屋买卖合同和保证金100万元的用途，x院要求被告提交与第三人签订的房屋买卖合同，被告以“未与第三人签订房屋买卖合同”为由，不向x院提交，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定：有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。结合原告向x院提供的证据分析，原告提供的证据形成了一条完整的证据链，足以证明被告在2002年元月10日将讼争房产卖给第三人易x华，而房屋买卖合同是一种要式合同，应签订书面合同，x院由此推定原告提出被告与易x华之间存在房屋买卖合同的主张成立。被告与易x华之间房屋买卖合同签订后，即构成侵犯作为承租人的原告对其所承租房屋的优先购买权。x院调取的证据即中国工商银行（川）1806417号资金汇划（贷方）补充凭证经原被告及第三人质证后，该证据载明的划款时间和款项的用途与被告提交的证据3不一致，但根据付款凭证和x案的其他证据综合分析，第三人支付100万元给被告的初衷是为购买b汽车站综合楼，但被告与第三人在2002年元月12日签订合作开发协议后，其用途随即依据该合作开发协议而变为合作开发保证金，x院审查认为该证据客观真实，被告以及第三人的解释符合情理，也不违反法律禁止性规定，该证据符合证据的“三性”，x院予以确认。
综上所述，经审理查明：被告四川省a汽车运输有限公司系原四川省a汽车运输总公司，改制后更名。2000年7月15日，原告陈x元、杜x玉与被告汽车运输公司所属的b汽车站签订了名为“门市承包合同”实为房屋租赁的合同，合同约定：甲方（四川省b汽车站）同意将所属b汽车站售票大厅和一、二、五楼（全部场地）承包给乙方（陈x元、杜x玉）作经营场地，承包期为4年，从2000年7月15日起至2004年7月14日止。双方还就承包费、各种经营性税费、装修、转租、违约责任等内容作了约定。合同签订后，原被告双方均按合同约定履行义务。2001年12月17日，被告书面通知原告：“因企业转制，经a总公司董事会研究决定，已将b汽车站主站房出售，请各租赁门市负责人接到通知后，在2002年元月20日前搬迁完，谢谢合作。”原告得知被告将租赁房屋卖与他人后，向被告提出在同等条件下优先购买，被告于2001年12月24日向原告复函：“回函涉及‘同等条件下优先购买权’的问题，请你们考虑对你们现在所租赁房产的购买价格，请于2001年12月31日前以书面形式报我公司，请慎重考虑。根据‘买卖不击破租赁’原则，我公司出卖房屋后不影响你们的租赁关系。”2001年12月30日，原告以其经营的b山市同和堂大药房的名义向被告复函：“贵公司复函中同意我单位的‘同等条件下优先购买权’，现我公司特向贵公司提出在同等条件下的优先购买。对贵公司出售的b汽车站原候车大楼，我公司出价五百捌拾万元人民币购买。现特向贵公司提出购买申请。具体事宜与贵公司协商解决。”2002年元月9日，被告向原告经营的b山市同和堂大药房发出正式通知：“根据《合同法》第二百三十条之原则，你店只有购买现在所租赁房屋的优先权，而不泛指对b汽车站综合楼有同等条件下的优先购买权。经我董事会研究决定，只能作为弃权对待。根据‘买卖不击破租赁’原则，我司出让房屋后不影响你们的租赁关系。原租赁合同由资产受让方继续履行。如资产受让方需要改造成出让房屋，你店可与资产受让方协商主张优先购买权。”2002年元月10日，被告与第三人签订房屋买卖协议。2002年元月11日，被告向原告陈x元发出公告：“因我司企业转制的需要，b汽车站综合楼已于2002年1月10日正式转让易x华。公告发布后，由新的产权人易x华与你协商租赁房屋的有关事宜。”并向陈x元留下了易x华的联系电话。2002年元月12日，被告与第三人易x华签订了《四川省a汽车运输总公司与易x华合作开发协议书》，该协议书载明：甲方（汽车运输公司）将b汽车站临街候车大厅及两侧车道67米作为双方共同开发的范围（开发后必须留4.5米的进出车辆通道）。此开发范围的房产及土地折算人民币伍佰贰拾万元整作为甲方出资额。乙方（易x华）负责拆除旧房后新x房屋的各项费用叁佰万元。双方还就拟x新房的面积、新x房的产权以及乙方向甲方交纳保证金壹佰万元等事项进行了约定。
另查明，第三人易x华于2001年12月25日通过中国工商银行a市中区支行向被告汇款100万元，2002年元月16日，被告向第三人易x华出具了易x华交来保证金100万元的收款收据1张。
x院认为，《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利。”原告承租了被告b汽车站综合楼的售票大厅和一、二、五楼，就依法享有了对该部分房屋的同等条件下的优先购买权，被告称因为原告没有承租汽车站综合楼的所有房屋，即丧失享有对汽车站综合楼优先购买权的辩由无法律依据，x院不予支持。被告在2002年元月11日前将b汽车站综合楼卖与第三人的行为侵害了作为承租人的原告的优先购买权，是引起x案纠纷的原因。此后，被告与第三人签订了合作开发协议，应视为被告与第三人变更合同内容，将房屋买卖变更为合作开发，其合作开发协议虽有不完善之处，但其属被告与第三人的真实意思表示，并且也未违反法律禁止性规定，应视为有效协议，x院予以认可。原告提出第三人向被告交纳的100万元保证金系向被告交纳的购房保证金的主张，因被告与第三人变更了合同的性质，其保证金的用途相应也有变化，因此对于该主张，x院不予支持。2002年元月12日，被告将与第三人签订的房屋买卖合同变更为合作开发协议，而讼争房屋直到现在并未变更产权，仍属被告所有，这说明被告与第三人签订的房屋买卖协议并未实际履行，因此，被告与第三人将房屋买卖合同变更为合作开发协议后，原告对x案讼争的房屋就不再享有优先购买权，故原告要求确认被告侵犯了原告的优先购买权的主张，x院不予支持。但被告变更协议内容，未通知租赁其房屋的原告，让原告误认为被告已将b汽车站主站房已转卖与了第三人，使原告有理由相信被告已侵犯了原告在同等条件下的优先购买权，而向x院提起诉讼，引起诉讼的原因在于被告，因此，被告应承担x案的全部诉讼费用。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
x案诉讼费用8260元、诉讼保全费1500元，由被告负担。
如不服x判决，可在判决书送达之日起十五日内，向x院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副x，上诉于a市中级人民法院。
